原文標(biāo)題：寫(xiě)字樓租金影響因素大全！知道這些計(jì)算方法，讓你降低辦公室租金

前些年，很多公司會(huì)選擇民房、廠房之類的場(chǎng)所辦公。

比如華為初創(chuàng)階段任正非就是將盤(pán)下的倉(cāng)庫(kù)簡(jiǎn)易房裝修成辦公室，阿里創(chuàng)業(yè)時(shí)的辦公室則是杭州湖畔花園風(fēng)荷苑16幢1單元202室，馬云當(dāng)時(shí)的私有住宅。

這大大節(jié)約了企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，對(duì)創(chuàng)業(yè)公司來(lái)說(shuō)節(jié)約下的這筆租金或許就是救命錢(qián)。

但隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，無(wú)數(shù)公司如雨后春筍搬成長(zhǎng)，企業(yè)營(yíng)商更加正規(guī)，競(jìng)爭(zhēng)也更加激烈。尤其是隨著我國(guó)人口紅利的喪失，企業(yè)在招聘人才和員工留存方面也面臨嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)。

種種因素加持下，如今幾乎所有公司辦公場(chǎng)所都會(huì)選擇寫(xiě)字樓或產(chǎn)業(yè)園。但是，這類商辦物業(yè)租金卻遠(yuǎn)高于住宅，大大提高了且有經(jīng)營(yíng)成本。

那么，為什么寫(xiě)字樓租金會(huì)這么高呢？究竟是哪些因素影響寫(xiě)字樓租金水平？搞清楚這個(gè)問(wèn)題，我們?cè)谧廪k公室時(shí)就知道該怎樣議價(jià)，就知道該如何降低辦公室租金成本。

下面，OfficeGo就為您詳細(xì)梳理寫(xiě)字樓租金影響因素，讓您明白寫(xiě)字樓租金是怎樣計(jì)算的。

一、寫(xiě)字樓租金影響因素

1）地段！地段！地段！

毫無(wú)疑問(wèn)，地段是決定寫(xiě)字樓租金高低的首要因素。

城市核心CBD的寫(xiě)字樓租金絕對(duì)遠(yuǎn)高于城市副中心的寫(xiě)字樓，一線城市的寫(xiě)字樓租金肯定高于相近條件的二三線城市寫(xiě)字樓租金。

而且地段好的寫(xiě)字樓物業(yè)品質(zhì)往往也更好。比如上海，南京西路商務(wù)區(qū)、陸家嘴商務(wù)區(qū)等六大核心商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓的租金就明顯高于周邊區(qū)域，且上海70%的甲級(jí)寫(xiě)字樓也都集中在這六大核心商務(wù)區(qū)。

2）周邊配套

決定一套不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的，其周邊配套可能要占到七成以上比重。

其實(shí)當(dāng)我們説地段的時(shí)候，本質(zhì)上也是在說(shuō)周邊配套。一般來(lái)說(shuō)，越是城市的核心地段，周邊配套就越好。

但是也有例外，比如曾經(jīng)的東銀大廈和科技京城，位于北京東路，屬于南京西路商務(wù)區(qū)，是我們前面說(shuō)的核心商務(wù)區(qū)地段。

但是，它的租金和同區(qū)其他寫(xiě)字樓相比就有一定差距。究其原因，是因?yàn)橹苓吪涮椎膯?wèn)題。

交通上，周邊有較多上海的老式里弄，道路普遍比較狹窄；產(chǎn)業(yè)上，北京東路曾是“汽配一條街”，沿街很多五金商鋪。這樣的配套，嚴(yán)重影響了物業(yè)的價(jià)值。幸好后來(lái)北京路整體進(jìn)行了定位調(diào)整，配套優(yōu)化。

具體來(lái)說(shuō)配套，住宅最看重的是交通、教育、商業(yè)、醫(yī)療、產(chǎn)業(yè)，而寫(xiě)字樓最看重的配套則是交通、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)，這三大配套的優(yōu)劣，極大程度上影響著一棟寫(xiě)字樓的租金高低。

說(shuō)得直白點(diǎn)，如果你要租金很低的辦公室，那么就要在這些配套中做出一定的取舍。

3）建筑品質(zhì)

建筑品質(zhì)其實(shí)包含3個(gè)層面：

首先是建筑的結(jié)構(gòu)布局，建筑結(jié)構(gòu)決定后期公司辦公室布局，決定相關(guān)辦公設(shè)備的排布，一個(gè)合理的建筑結(jié)構(gòu)，后期的公司入駐、辦公效率和體驗(yàn)?zāi)艽蟠筇嵘＝ㄖY(jié)構(gòu)不合理，可能造成大量空間浪費(fèi)，裝修搬遷等也會(huì)耗費(fèi)大量時(shí)間。

其次是建筑的材質(zhì)，建材用料決定寫(xiě)字樓的抗震、保溫、隔熱等各種性能，這是一棟物業(yè)的基礎(chǔ)質(zhì)量。近些年一二線的高端寫(xiě)字樓也開(kāi)始嘗試一些創(chuàng)新性建材，進(jìn)一步提升寫(xiě)字樓各種性能。

比如深圳福田的卓越世紀(jì)中心，它的外立面就采用了雙層玻璃幕墻的設(shè)計(jì)，具有隔熱和防紫外線的功能，既降低了空調(diào)能耗，又提升了寫(xiě)字樓的使用面積。

第三是硬件配套，對(duì)于一般寫(xiě)字樓來(lái)說(shuō)，中央空調(diào)、水暖、通信、電梯、停車場(chǎng)等內(nèi)部硬件設(shè)施雖有差異，但影響并不明顯。但如果寫(xiě)字樓定位是甲級(jí)等高端產(chǎn)品，相關(guān)硬件配套就必須達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)。

另外，一些建筑年代叫久的寫(xiě)字樓，相關(guān)硬件配套相對(duì)瑕疵較多，以致同地段下，它們的租金往往略低于其他新建的寫(xiě)字樓。

4）物業(yè)服務(wù)水平

整體來(lái)看，市場(chǎng)對(duì)寫(xiě)字樓的物業(yè)服務(wù)水平正越來(lái)越重視，如上海、深圳等一線城市，第一太平戴維斯、世邦魏理仕等國(guó)際知名物業(yè)公司被越來(lái)越多寫(xiě)字樓引進(jìn)，本土的物業(yè)公司也在積極學(xué)習(xí)國(guó)際上先進(jìn)的寫(xiě)字樓物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，全面提升物業(yè)管理水平。

在服務(wù)質(zhì)量方面，先進(jìn)的物業(yè)公司非常善于從細(xì)節(jié)入手。比如下雨天，物業(yè)為進(jìn)入大樓的人員提供裝雨傘的塑料袋，既做到了防水防滑、保持樓內(nèi)清潔，又避免了雨水對(duì)電梯、地板、地毯等設(shè)備的侵蝕破壞。

關(guān)于物業(yè)服務(wù)水平，必須特別說(shuō)一下寫(xiě)字樓產(chǎn)權(quán)歸屬，一般來(lái)說(shuō)單一產(chǎn)權(quán)的寫(xiě)字樓物業(yè)服務(wù)相對(duì)更好，租金水平更高。

很簡(jiǎn)單的道理，單一產(chǎn)權(quán)一般前期在運(yùn)營(yíng)、招商等方面做過(guò)詳細(xì)規(guī)劃，意味著在物業(yè)選擇和后期的對(duì)接方面，不會(huì)有那么多扯皮的麻煩事，只要產(chǎn)權(quán)方愿意就能托管給最好的物業(yè)公司，物業(yè)公司入駐后也能集中精力提供服務(wù)，統(tǒng)一管理確保服務(wù)質(zhì)量，從而確保租金水平。

（如果是非單一產(chǎn)權(quán)，還可能產(chǎn)生降租金搶租戶的現(xiàn)象。）

其實(shí)像頂級(jí)、甲級(jí)寫(xiě)字樓，評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)中就明確要求必須是單一產(chǎn)權(quán)。

5）寫(xiě)字樓業(yè)態(tài)布局

業(yè)態(tài)布局決定著寫(xiě)字樓內(nèi)的綜合服務(wù)能力，合理的業(yè)態(tài)布局能整體提升商務(wù)服務(wù)水平，提升樓內(nèi)入駐企業(yè)和員工的工作效率、生活質(zhì)量。

比如我們前文已經(jīng)提過(guò)一次的科技京城，它曾經(jīng)只有地下二層有個(gè)食堂，難以滿足入駐企業(yè)商務(wù)用餐的需求。后來(lái)科技京城在裙樓的商鋪中引入餐飲、休閑等服務(wù)業(yè)態(tài)，大大提升了樓宇整體的服務(wù)質(zhì)量。

其實(shí)，業(yè)態(tài)布局已經(jīng)越來(lái)越受商辦類物業(yè)的重視，近些年新建的甲級(jí)寫(xiě)字樓，大都是集辦公、餐飲、商場(chǎng)等為一體的綜合性物業(yè)。有一些物業(yè)已經(jīng)開(kāi)始嘗試更進(jìn)一步，設(shè)立專門(mén)的商務(wù)中心，提供飛機(jī)坪代辦、企業(yè)工商注冊(cè)、報(bào)稅、政府相關(guān)扶持政策代申領(lǐng)等服務(wù)。

6）大客戶比例

一般來(lái)說(shuō)，小客戶單位租金較高，且能在短期內(nèi)有效降低寫(xiě)字樓空置率等問(wèn)題。但是，小客戶穩(wěn)定性較差，續(xù)約率低，這意味著招商成本提高。且小客戶對(duì)于租金敏感，后期續(xù)約漲租較難。

而大客戶量少，招商周期長(zhǎng)，一般入駐也要給較高租金優(yōu)惠，但其一旦入駐就意味著寫(xiě)字樓較大面積的出租，且大客戶搬遷成本較高，對(duì)后續(xù)租金的上漲不敏感，所以長(zhǎng)期來(lái)看，對(duì)于寫(xiě)字樓招租來(lái)說(shuō)，大客戶的平均租金收益更高，招商成本更低。

而且，大客戶入駐還能提升寫(xiě)字樓的知名度和整體質(zhì)感，從而為租金提供加持，寫(xiě)字樓招商時(shí)議價(jià)底氣更足。

二、寫(xiě)字樓租金計(jì)算方法

上面是影響寫(xiě)字樓租金的幾個(gè)主要因素，它們共同決定了寫(xiě)字樓招商的基本租金價(jià)位。

而在我們實(shí)際的租賃中，租期、漲租率、免租期等因素會(huì)進(jìn)一步?jīng)Q定我們實(shí)際的租金成本。

寫(xiě)字樓租期一般都比較長(zhǎng)，目前一些聯(lián)辦類共享辦公有日租、月租、半年租等租期，但常規(guī)寫(xiě)字樓租期至少一年以上，現(xiàn)在一般都在三年甚至五年。

我們租辦公室時(shí)，根據(jù)租期約定租金的基礎(chǔ)上，還要約定租賃期的租金遞增率，一般是從第二年或者第三年開(kāi)始月租金遞增5%-8%，個(gè)別的寫(xiě)字樓連管理費(fèi)也會(huì)一起遞增。

此外，寫(xiě)字樓都有一個(gè)免租期，我們租辦公室時(shí)要盡量延長(zhǎng)免租期，這相當(dāng)于無(wú)形中又降低了租金。一般三年租期的免租裝修期在兩三個(gè)月，租期越長(zhǎng)可談的免租期也越長(zhǎng)。

以上就是影響寫(xiě)字樓租金的主要因素和我們租辦公室議價(jià)時(shí)的一些租金計(jì)算方法，希望能幫到您。如果您有更多辦公室租賃問(wèn)題，留言或私信交流。

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