原文標(biāo)題：寫字樓玻璃幕墻掉落引發(fā)的“故事”

某公司購買某開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的寫字樓，在房屋即將交付時發(fā)生了樓宇的玻璃幕墻掉落事件。某公司認(rèn)為該房屋存在重大的房屋質(zhì)量隱患，又加之樓市低迷，遂有意以此為由與開發(fā)商解除合同，但此舉遭到了開發(fā)商的拒絕。

某公司為進(jìn)一步證明自己的主張，擬委托鑒定機(jī)構(gòu)對玻璃幕墻的質(zhì)量情況進(jìn)行鑒定，鑒定結(jié)果為：預(yù)埋件的安裝不符合標(biāo)準(zhǔn)要求、鋁框架的安裝不符合標(biāo)準(zhǔn)要求。司法鑒定機(jī)構(gòu)出具鑒定報告的時間為一個月，此時已經(jīng)超過合同約定的收房期限，但在此期間某公司未接收房屋。

爭議二

雙方爭議二：司法鑒定期間，購房人未接收房，鑒定結(jié)果為房屋玻璃幕墻存在質(zhì)量問題。某公司作為購房人是否可以要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任？

法律分析意見

1、《民法典》第六百一十條規(guī)定“因標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。買受人拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險由出賣人承擔(dān)。”一般認(rèn)為，標(biāo)的物在交付時被發(fā)現(xiàn)無法滿足基本合同目的，買受人可拒絕接受，視為賣方未能交付，承擔(dān)相應(yīng)逾期給付責(zé)任，而普通的質(zhì)量問題，應(yīng)當(dāng)通過出賣人的物之瑕疵擔(dān)保責(zé)任制度（如履行維修義務(wù)）來解決。

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定，“買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接受的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)”。由上述規(guī)定可見，在房屋已經(jīng)符合合同約定的交房條件的前提下，自開發(fā)商發(fā)出書面交房通知后，在合同約定的交房期限內(nèi)，無論購房人是否實(shí)際接收房屋，將會認(rèn)定為開發(fā)商的交付義務(wù)已經(jīng)履行完畢，而從其發(fā)送交房通知后的合理期限后，房屋毀損、滅失的風(fēng)險及因房屋而產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用，將均由購房人承擔(dān)。

2、如《文康法評丨寫字樓玻璃幕墻掉落引發(fā)的“故事”（一）》所述，除非鑒定結(jié)論能夠證明玻璃幕墻系房屋主體結(jié)構(gòu)部分、其質(zhì)量問題已經(jīng)影響房屋結(jié)構(gòu)安全、且通過有效的修復(fù)也無法修復(fù)等情況，即購房人有權(quán)依據(jù)該鑒定結(jié)論合法行使合同解除權(quán)，否則購房人因鑒定所花費(fèi)的時間很難計(jì)算在開發(fā)商逾期交房的期限范圍內(nèi)。

3、根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條第二款“交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。”之規(guī)定，因房屋玻璃幕墻存在質(zhì)量問題，開發(fā)商應(yīng)按照上述規(guī)定承擔(dān)保修義務(wù)，購房人完全可以通過損失賠償?shù)姆绞搅硇邢蜷_發(fā)商主張權(quán)利。

綜上，在開發(fā)商交付的房屋符合合同約定的“綜合驗(yàn)收”的前提下，若購房人僅以“玻璃幕墻存在質(zhì)量問題”為由拒絕接收房屋、并以此為由主張開發(fā)商承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任，將會面臨訴訟請求不被法院支持的風(fēng)險。但是，關(guān)于房屋玻璃幕墻的質(zhì)量問題，購房人可以要求開發(fā)商承擔(dān)保修責(zé)任。

爭議三

雙方爭議三：某公司在上述鑒定時間內(nèi)未能按合同約定期限完成收樓，如果玻璃幕墻再次發(fā)生安全事故，相關(guān)責(zé)任應(yīng)由誰來承擔(dān)？

法律分析意見

1、針對該問題，如《寫字樓玻璃幕墻掉落引發(fā)的“故事”（一）》所述，還是應(yīng)當(dāng)先界定“玻璃幕墻”的性質(zhì)，在確定其不屬于主體結(jié)構(gòu)的前提下，還應(yīng)當(dāng)考慮其究竟屬于戶外墻體，還是僅屬于玻璃窗。

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，“除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分……”若玻璃幕墻被認(rèn)定為建筑物的外墻，則其應(yīng)當(dāng)屬于共有部分，若認(rèn)定為玻璃窗，則其應(yīng)當(dāng)屬于各業(yè)主的專有部分。而參考《上海市建筑玻璃幕墻管理辦法》中對于玻璃幕墻的界定（《上海市建筑玻璃幕墻管理辦法》第二條的規(guī)定，“本辦法所稱的玻璃幕墻，是指玻璃面板與支撐結(jié)構(gòu)體系組成的、可相對主體結(jié)構(gòu)有一定位移能力或者自身有一定變形能力、不承擔(dān)主體結(jié)構(gòu)所受作用的建筑外圍護(hù)墻”，具有一定的參考意義），將其認(rèn)定為建筑物外墻的可能性較大。

2、若在玻璃幕墻被認(rèn)定為建筑物外墻的前提下，根據(jù)《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定，“屋面防水工程有防水要求的衛(wèi)生間和外墻面的防滲漏，建設(shè)工程的最低保修期限為5年”。

由上述規(guī)定可見，在玻璃幕墻發(fā)生滲漏的情況下，保修期限為5年。在保修期限內(nèi)，發(fā)生質(zhì)量問題，應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商承擔(dān)保修責(zé)任，超過保修期限，則由購房人承擔(dān)維修責(zé)任。

而從外墻屬于公共部位角度分析，一旦發(fā)生墻體滲漏的質(zhì)量問題，超過保修期限的，則可通過使用專項(xiàng)維修資金進(jìn)行修繕；若沒有繳納專項(xiàng)維修基金的，則應(yīng)由所有業(yè)主共同承擔(dān)（若將其認(rèn)定為玻璃窗，則應(yīng)由各業(yè)主自行負(fù)擔(dān)維修費(fèi)用）。

3、關(guān)于房屋交付后發(fā)生的玻璃幕墻掉落導(dǎo)致人身傷害問題，根據(jù)即將施行的《民法典》第一千二百五十三條“建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責(zé)任人的，有權(quán)向其他責(zé)任人追償。”第一千二百五十四條“禁止從建筑物中拋擲物品。從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害的，由侵權(quán)人依法承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；經(jīng)調(diào)查難以確定具體侵權(quán)人的，除能夠證明自己不是侵權(quán)人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補(bǔ)償。可能加害的建筑物使用人補(bǔ)償后，有權(quán)向侵權(quán)人追償。物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑物管理人應(yīng)當(dāng)采取必要的安全保障措施防止前款規(guī)定情形的發(fā)生；未采取必要的安全保障措施的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)未履行安全保障義務(wù)的侵權(quán)責(zé)任”的規(guī)定，由此分析，因玻璃幕墻碎裂導(dǎo)致人身傷害的，一般應(yīng)由所有人、管理人、使用人承擔(dān)賠償責(zé)任；若所有人、管理人、使用人沒有過錯的，可就已發(fā)生的賠償部分，再向責(zé)任人進(jìn)行追償。因此，因玻璃幕墻質(zhì)量問題導(dǎo)致的人身損害，若發(fā)生保修期限內(nèi)，購房人可就已經(jīng)賠償部分向開發(fā)商進(jìn)行追償。

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