上周的5個工作日，我和同事大概有一半時間用來實地考察了蘇州和昆山的寫字樓項目。蘇州主要去了蘇州工業園區，昆山則主要是在昆山南站附近，以及昆山城西和城東。

一方面是因為我們有個老客戶想要在蘇州工業園區或昆山城區買個500~800平的寫字樓（如有品質較好的該片區寫字樓在售面積的朋友，也歡迎提供資訊，重謝）。

另一方面則是出于職業的關系，我們對于同在長三角高鐵站沿線的昆山和蘇州的寫字樓市場十分感興趣，一直想找個機會去了解了解市場。

于是乎我們前幾天頂著40度的高溫以及不厭其煩的核酸檢測，大致把蘇州園區和昆山城區的寫字樓實地盤點了一遍。

這篇主要梳理的是蘇州，具體來說是蘇州工業園區湖東CBD和湖西CBD的主要寫字樓。

蘇州工業園區于1994年5月啟動。行政區劃面積278平方公里，其中中新合作區80平方公里。對比下上海虹橋商務區總規劃面積151.4平方公里，而初始規劃面積約86平方公里之后，就會知道蘇州工業園區的規劃面積之大，發展目標之豪橫。2021年，蘇州工業園區實現生產總值約3330億元（不含蘇相），妥妥的蘇州產業標桿。

蘇州工業園區的寫字樓主要集中在金雞湖的東岸和西岸，絕大多數樓宇都是開發商自持只租不售的。朝向以能看到金雞湖湖景為佳，在租金和售價上都高于同樓層其他朝向單元。這有點像上海的寫字樓，無論地處浦東還是浦西，都喜以江景為賣點。

湖西和湖東CBD類似于上海的浦西和浦東，湖西先規劃建設，然后發展的重心轉移至了湖東（工業園區的管委會也已搬至湖東）。湖東的寫字樓規劃有點小陸家嘴的意思，高樓林立，商業配套十分齊全。

我們從最高樓九龍倉國際金融中心開始，一路看了晉合廣場，還在建的環貿中心，協鑫中心，太平金融，豐隆中心，圓融金融中心，圓融時代廣場等等，也有幾個長的很像寫字樓的高樓走近一看卻是高端公寓或星級酒店，香格里拉，凱悅酒店，金匙望湖等等。

相比上海來說，蘇州的地鐵站間距很短，1號線時代廣場站往東500多米就是星湖街的地鐵站入口，再往東1200米就是南施街的地鐵站入口。而從南施街地鐵口到下一站鐘南街地鐵口大約2000米的馬路兩側，遍布著各個銀行的總部大廈及蘇州工業園區的各部門行政大樓。

目前湖西也好，湖東也好，絕大多數的寫字樓都是只租不售的，少數樓齡較老的寫字樓前幾年竣工后已經散售，所以二手寫字樓市場不時會有面積出售。出租行情多在3~5元/㎡·天（按照蘇州慣例算法則是90~150元/平·月），物業費普遍比上海的寫字樓便宜，多在12~25元/平·月。

——國際金融中心外立面

湖東CBD的地標建筑是正對著金雞湖的九龍倉國際金融中心（IFS）），當地人習慣簡稱為國金中心。到了蘇州，無論你走在哪一個角落，都能看到一棟高聳入云的建筑，不用懷疑，你已經看到了這座目前的江蘇省第一高樓國金中心。

物業地址：蘇州大道/思安路

地鐵交通：蘇州1/8號線時代廣場站 

總建筑面：約393208㎡

標  準 層：約3300㎡

單套面積：231~475㎡

出售報價：2~4.1萬/㎡

T1幢主樓：總高450米（128層）

其中：

6-57層：5A級標準寫字樓

        （6-16層自持招租）

        （18-32層的少數樓層在售）

        （35-57層被一家上市公司整體收購）

59-100層：70年產權精裝公寓住宅

103-118層：五星級酒店

128層：觀光平臺，可俯瞰蘇州城全貌；

凈  層 高：4.4米（吊頂后約3米）

開盤時間：2018年年底

物 業  費：18+9.9元/㎡·月

空調系統：中央空調

車  位 費：700~900元/月（共6000個車位）

得  房 率：約65%

物業公司：九龍倉自管

T2幢：酒店式公寓（已售）

T3幢：12層辦公整體出售

——國際金融中心平面圖

——國際金融中心大堂

——國際金融中心電梯間

湖西CBD的核心地標建筑無疑是蘇州中心。

蘇州中心建于2017年，毗鄰金雞湖畔，集商業，辦公，服務式公寓，酒店為一體，開發總量約為113萬㎡，蘇州地鐵1號線和3號線在這里交匯，其中寫字樓共有4幢，只租不售。

物業地址：星港街/蘇繡路

地鐵交通：蘇州1/3號線蘇州之門站

總建筑面：約113萬㎡（地上69萬㎡）

凈  層 高：4.4米（吊頂后約3米）
竣工時間：2017年

物 業  費：25元/㎡·月

空調系統：中央空調

車  位 費：700~900元/月（共6000個車位）

得  房 率：70%

出租單價：90~140元/㎡·月

出租面積：

A/B幢單套300~460㎡，整層約2200㎡；

C/D幢單套146~400㎡，整層約1700㎡；

總 層 高：A幢35層；B幢30層

             C幢23層；D幢23層

物業公司：A/B幢第一太平戴維斯

             C/D幢凱德物業