原文標題：金融、TMT需求大 北京核心商圈寫字樓出租率保持九成以上

北京五月突發的新冠疫情，還是令商業市場面臨短期下行壓力。樂觀的是，各機構均判斷市場基本面未受本質沖擊。

　　戴德梁行近日發布的《2022年二季度北京寫字樓零售市場報告》指出，在無新增供應量的情況下，北京整體市場空置率環比下降0.4個百分點，同比下降3.6個百分點至13.9%，五大核心商圈空置率環比與上季度持平，同比下降1.0個百分點至9.0%。

　　這意味著，即便受疫情影響，北京核心商圈寫字樓的整體出租率依然保持在九成以上。

　　雖然疫情的影響令北京整體市場成交有所下滑，但全市和五大核心商圈租金水平受到的影響相對有限，各自環比下降0.6%，同比上升2.1%至每月每平方米人民幣332.7元和386.0元。

　　在上半年的北京寫字樓市場租賃成交中，生物醫藥行業持續活躍，行業成交占所有行業總成交面積的7.2%，位居各行業第四位。高科技業、金融業和專業服務業成交占比繼續位居前三甲，分別占所有行業總成交面積的38.1%、31.1%和8.0%。

　　戴德梁行首席政策分析專家、北區研究部主管魏東表示，近兩年來，受疫情的不確定性以及外資租戶審批流程長等多方面因素影響，外資租戶在合同到期時更多的會傾向于選擇續約。2020年、2021年和2022年上半年，外資租戶續租占外資租戶總簽約面積比例逐年上升。

　　仲量聯行則表示，在上半年的北京寫字樓市場租賃成交中，第二季度金融和TMT企業的搬遷和擴張，貢獻了一半以上的租賃需求。同時，來自文化產業內資租戶的9000平方米搬遷需求促成了第二季度唯一的大面積成交。

　　長期看，北京寫字樓市場仍具韌性。仲量聯行舉例指出，平安目前持有多棟麗澤區域高品質辦公樓項目，總建筑面積近50萬平方米。長期來看，第二季度平安對銳中心的收購，表明其對麗澤區域乃至全北京未來市場的看好。

　　下半年，北京寫字樓市場將繼續迎來約80萬平方米的新增供應。大量新項目的入市可能會推高整體市場空置率，租金水平也將承壓，但整體偏樂觀。

　　“鑒于突發疫情及其他客觀因素對辦公樓市場產生的影響，我們對2022年全年租金走勢保持觀望。”仲量聯行北京商業地產部高級董事張斯亮表示：“目前業主正積極調整租賃策略以維持項目租金穩定，短期內不會看到市場租金的大幅下滑。”

　　投資市場雖短期承壓，但基本面穩定，優質核心資產仍受矚目。

　　仲量聯行數據顯示，2022年上半年大宗成交總額約為101億，不及2021年上半年的一半水平。其中，遠洋以50.15億人民幣將其持有的部分股權出售給項目合作方平安人壽。招商房托也在本季度宣告其對招商局航華科貿中心46.41%權益的收購計劃。另外，錦和資管完成對位于東二環的福地凰城酒店的收購并計劃改造成長租公寓。

　　盡管市場環境存在不確定性，投資者在決策更為謹慎的同時，仍對北京長期前景抱有信心。

　　“短期波動后市場基本面維持穩定，隨著主要城市疫情形勢放緩、交通限制逐步取消，下半年市場情緒和活動將逐步回暖。”仲量聯行中國區投資及資本市場業務運營主管兼華北區負責人徐茜茜表示： 近期投資人重點關注長租公寓、物流地產及數據中心等多種物業類型的同時，對于辦公等核心資產的關注度也將隨著整體市場情緒回暖而提升。

　　疫情拖累最多的還是零售行業。仲量聯行稱，5月北京社會零售品銷售額同比下降26%，其中5月餐飲收入同比下降55%。

　　戴德梁行總結稱，此輪疫情過后，各購物中心預計將迎來新一輪的品牌更替，尤其是本次受疫情重創的餐飲類品牌，將更加注重品牌數字化及供應鏈整合，并且更加關注業主方運營能力及針對疫情的靈活應變能力。

　　戴德梁行北區商業地產部主管孟祎表示，核心商圈的城市更新項目及非核心商圈的生活型商業，將成為北京零售市場新增供應的主力。

　　核心商圈在城市更新的推動下，各商圈及項目將持續得到提質升級。非核心商圈的生活型商業作為城市15分鐘生活圈商業配套的重要補充，在品牌引入及業態設置上也將更多地覆蓋全年齡段的消費需求，成為未來零售市場消費的潛力所在。

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